温州网讯 温州网联合温州市勘察测绘研究院与温州市房地产政策研究中心联合调研组对外发布温州(鹿城区、瓯海区、龙湾区)出租房大数据报告，涉及房屋租金发展趋势分析、房屋供给量与城市建设及人口流动之间的关系、推动租金上涨的因素、重点区域价格分析、租房政策新动向等。

　　市勘察测绘研究院相关人士介绍，两家单位在温州市规划局与市住建委房屋交易与产权管理中心的指导下，对发布在互联网平台(58同城、58安居客、赶集网、温州百姓网、温房网、温州在线等)上的出租房大数据进行抓取和清洗，梳理出70000多条有效数据，同时结合市住建委房屋交易与产权管理中心的房屋交易数据和中国移动温州分公司的手机用户数据，进行分析，形成报告，帮助市民了解温州市主城区住宅租赁市场情况。

　　当前出租房供给量及价格分布

　　一图胜千言，下面通过大数据可视化效果从整体上了解当前市区出租房的分布和价格情况：

　　近三年出租房价格变化

　　以乡镇街道为单位我们对市区各乡镇街道近三年的出租房年度均价进行分析对比如下：

　　房屋租金发展趋势分析

　　再来一个温州主城区出租房单位面积平均价格变化的趋势图，租金走势就很明晰了。

　　通过大数据分析，我们有几点发现：

　　过去两年多时间里温州市区租金整体上扬

　　2016年1月至2018年5月期间，温州市三区的租金价格都有所上涨。其中，鹿城区租金价格高于市区平均水平，瓯海区和龙湾区则低于平均水平。目前全市租金平均价格为每平方34元。

　　部分时段部分地区租金价格出现较大波动

　　2016年6月-2017年1月期间，瓯海区和龙湾区的租金价格出现了先涨后跌的情况。其中瓯海区的涨跌幅极大，2016年8月时达到顶峰，突破每平方40元，两个月后出现持续下跌，2017年1月到达最低点，跌幅接近三分之一。鹿城区的最高点出现在2018年2月，超过每平方45元之后，连续三个月下跌，带动市区整体租金显著下降。龙湾区出租房单位面积平均价格最高点出现在2018年5月份，超过35元/平方米。

　　总体上看温州市区房地产市场租售比合理

　　以获取的出租房大数据统计2018年5月鹿城、瓯海和龙湾三区单位面积出租房价格分别为每平方42.92元、36.36元和36.56元；同期三区单位面积住宅出售价格分别为每平方13047元、9895元和10937元，房屋租售比分别为1:304、1:272、1:299，基本处于1∶200~1∶300的良好范围内，因此，温州市主城区的房地产市场比较健康。(参考房屋租售比国际标准：1:200到1:300)

　　2018年5月温州主城区租售比统计

　　出租房供给量或受城市建设和人口流动影响

　　从历史上看，温州市主城区出租房供给量，在区级层面，主要集中于鹿城区；在街道层面，主要集中在梧田、南汇、五马、滨江、蒲州、娄桥等街道。2016年7至11月、2017年6至9月、2018年2月至5月，出租房供给量都出现了较大波动，尤其是2018年2月份以来，三区供给量同步显著增长，这些供给量波动，可能与同期的城市建设和人口流动有关。课题组研究发现，城中村改造初期，出租房供给会下降，然后租金上扬，吸引更多人投资公寓项目，增加市场供给，一旦外地人口减少，需求减少，供需平衡就会再次被打破。这一现象，值得引起有关部门和专家的关注。下图为基于温州境内移动手机数据的人口数据变化趋势，如图所示，2017年1月至2017年10月，温州人口总体上稳中有进，但之后开始显著下降，至2018年2月为最低点，之后有所回调，但距离近两年来的人口最高点，仍有近8%的下滑。同时，2018年温州市域范围内新居民数量较2017年明显下降，带动出租房市场存量增加。

　　高品质生活需求推高租金上涨

　　从2018年5月的最新数据看，当前温州市主城区的出租房供给量主要分布在中心城区之外的龙湾区和瓯海区，但相比较鹿城区出租房价格较高。从历史上看，鹿城区的南郊、大南、松台、五马、南汇和滨江街道以及龙湾区蒲州街道连续三年出租房单位面积平均价格位居前十，而这几个街道正是温州老城和新城所在地，城市化水平较高，基础设施配套较为完善。同时，分析2018年5月份温州主城区各户型平均出租价格及面积可见，一居室出租房的均价为每平方为23.47元，二居室为30.63元，三居室为32.97元，四居室为31.57元，整体上租金水平随着房屋面积的提高不断增加。

　　2018年5月温州市主城三区各户型平均租金、面积统计分析

　　(注1833，35表示鹿城区1室平均租金为1833元，平均面积为35平方米)

　　重点区域价格分析

　　从南汇街道来看，东浦小村、鱼鳞浃公寓、金都花园等小区单位面积租价较高，单位面积价格超过50元；飞龙组团、凯盛花园、金鳞花苑、划龙桥新村6组团等小区单位面积租价较低，单位面积价格低于20元。

　　2018年5月南汇街道各户型住宅租金、面积统计

　　从五马街道来看，锦园公寓、海坦山庄、时代滨江、鸿华大厦、中瑞·曼哈顿等小区单位面积租价较高，单位面积价格超过55元；水仓大楼、金府大楼、繁华公寓、南站公寓、金台公寓等小区单位面积租价较低，单位面积价格低于20元。

　　2018年5月五马街道各户型住宅租金、面积统计

　　从滨江街道来看，新源居、鸿旭嘉苑、星河大楼、新田园住宅区六组团等小区单位面积租价较高，单位面积价格超过50元；侨村巷小区、丰源花苑、东紫园、名仕园等小区单位面积租价较低，单位面积价格低于20元。

　　2018年5月滨江街道各户型住宅租金、面积统计

　　温州租房政策新动向

　　为了更好地发展租赁市场，吸引和留住人才，温州市政府正在积极作为。

　　制订《温州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》

　　为人才租房提供更多房源供给

　　包括：

　　一是积极建设人才公寓项目。截至2018年5月，温州主城区已建人才公寓共有7处，合计1919套；在建人才公寓2处，合计1007套；计划建设人才公寓2处，合计2188套。

　　二是大力发展青年公寓项目。目前温州已有本土孵化的青年公寓品牌和堂悦舍和大城管家，已有数十个项目和上万套公寓，另有万科地产在积极筹建泊寓等白领公寓项目，年内会向市场投入1000套公寓。

　　三是积极筹建蓝领公寓项目。鹿城区政府正在积极推进松台街道西垟地块蓝领公寓和松台街道巷底地块蓝领公寓两个EPC项目，分别计划建设598、630套，项目总投资预计1.2亿。蓝领公寓的申请对象将面向外来务工人员、刚毕业来鹿城就业的大学生、鹿城引进人才(包括教师、组织部引进人才、注册地在鹿城的企业中高级人才)等，后续进展敬请期待。

　　四是公租房分配工作稳步推进。全市现有纳入国家计划的政府投资建设公租房18283套，截至5月底，累计分配15905套，分配率86.99%。其中，鹿城、洞头、瓯江口、瑞安、永嘉、平阳、苍南均已全部分配。该委拟于年内基本完成存量公租房分配工作任务。

　　发布《关于高水平建设人才生态最优市的40条意见》

　　为人才租房提供更多租金补贴

　　新政策指出：企业引进的硕士、本科生每月租房补贴额度由900元、450元提高到1200元、600元，补贴时间从3年延长至5年，取消毕业未满5年限制。详细内容可电话咨询相关部门：

　　鹿城区委人才办：88349883、88030939

　　龙湾区委人才办：86966626

　　瓯海区委人才办：88538082

　　目前，基于出租房大数据，温州市勘察测绘研究院正在进一步研发“温州市城区出租房大数据管理平台”。该平台以动态三维模型直观展示了房屋的建筑形态及分布区域，通过点击具体建筑可一键获取房屋的出租价格、面积、户型等基本信息，同时利用价格分析功能，还能获取一定范围内的房屋出租均价。不仅如此，平台还将提供出租房发布情况的动态监测、各街道出租房交易量实时统计、出租房实时视频监控以及历年主城区出租房供应量走势分析，利用实时展示、统计分析，实现出租房资源的空间化、精细化管理，为管理者的决策提供科学依据。

　　注：本文研究主体限定为居住型出租房，不包括生产型出租房，如厂房、商务用房、店面等。结合实际大数据本文仅分析2016年1月至2018年5月份出租房情况。此外出租房大数据仅为网站登记数据，并非实际成交数据，本次大数据分析结果仅供参考。

　　本文数据来源情况：

　　房屋交易价格、公租房信息来自温州市住建委房屋交易与产权管理中心；

　　蓝领公寓信息来自温州好居住房投资公司；

　　人才公寓信息来自温州市人才市场管理办公室；

　　手机用户数据信息来自中国移动温州分公司；

　　感谢以上单位提供的支持。