如所有白手起家的企业家一样，邓志斌的发家史颇有故事，与中国红色旅游目的地井冈山息息相关。被誉为"中国革命的摇篮"的井冈山，亦是邓志斌事业的摇篮，其进入商业地产领域的首秀代表作就是位于国家AAAAA级景区井冈山茨坪的天街（旅游文化商业广场），是游客去井冈山必逛的一个商业景点。

从井冈山出发，邓志斌过去十数年的商业步伐深扎在江西省内，从赣州/南昌/吉安/九江/鹰潭铜锣湾广场到会昌壹然广场，邓志斌的壹然集团旗下商业体已经覆盖江西省六个市/县。为配合江西省《关于进一步加快县域经济发展的若干意见》，推动县域城市功能优化完善与城乡一体化发展战略，壹然集团实施“一县一体”的商业布局，目前包括规划建设的商业综合体项目已达到11个，商业面积超过160万㎡。

不仅如此，壹然集团正走出江西，计划将“一个县城一座商业综合体”的发展战略布局全国。

壹然集团董事长邓志斌

为何专注打造县域城市商业综合体？

低调，是邓志斌给人的第一印象，言语中带着革命老区人的淳厚朴实。作为壹然集团的董事长，邓志斌认为要体验商业创新以及获得足够的商业资源，一线城市是最佳选择。因此壹然集团在深圳与香港设立了双总部。

瞄准县域城市商业综合体，对邓志斌而言，这是一个新的机会。

在中国特殊的城乡二元机制中，县域经济长期扮演着一种承上启下的角色，它以县城为核心、农村为腹地，是城乡人口、社会资源等要素集聚的空间枢纽。据有关数据显示，全国2800多个县级行政区划单位占据了近900万平方公里的土地，超过全国国土面积的九成，县域人口超过9亿人，占全国总人口的约70%。

伴随着城镇化推进的不断深化，县域城市在中国经济发展中正充当着越来越重要的角色。据不完全数据统计，从经济总量角度看，全国县域经济的GDP总和约占全国GDP的56%；农村县域经济的社会消费总额大概占全国的50%。

云南 · 壹然云锦（富源）养生小镇

然而，除了经济产业发达的县域，全国绝大部分县域城镇仍存在着商业配套与人居需求极度不匹配的情况。

“过年如果回老家就会发现，小城镇居民对于日常消费品牌需求的迫切性，比大城市的都大的多，我们一度低估了小城镇的消费力。”邓志斌说道。他举了个例子，在云南考察一个小县城，发现县城仅有的四家平均面积不到3000㎡的小超市，一年的销售额能够达到几个亿。

如上述这样的例子，在邓志斌决定下沉到县域城市考察中不胜枚举。而正是这样的事实给了他以及他的壹然集团更加充足的信心---县域商业大有可为。

江西会昌壹然广场

壹然集团的战略雄心

在邓志斌看来，目前一二线城市的商业已经趋向饱和了。三四五线甚至更偏远的一些区域的商业空白反而没多少人关注。

作为革命老区长大的企业家，邓志斌对于革命历史的了解更为深刻。“毛主席与朱元帅在井冈山会师后，走的就是农村包围城市的革命道路。而今我也想走这样一条道路。”

依托壹然集团旗下井冈山红色文化教育学院，邓志斌长期与全国各级县域学员们交流，了解县域城市经济与社会生活发展的需求。为了更好地研究县域商业发展，壹然集团亦成立了专门的中国县域经济研究会。

依托在江西四五线城市运营的多个商业项目，邓志斌对于县域城市商业地产亦有自己的思考与解读。

壹然云锦（罗平）文旅度假小镇

“我们要深度分析县域城市商业需求在哪里？商业业态跟省会城市甚至地级市都不一样，品牌需求、规模、业态组合均有差异，甚至于商业动线、建筑风格、运营成本等，都是需要慎重思考的。”邓志斌说道。

据其观察，县城商业综合体有其自身特色，比如体量不宜过大，一般按常住人口的商业面积0.3~0.4㎡/人估算，结合区域消费力，控制在5万㎡左右；在业态和品牌方面，生活家庭类品牌以及跨境电商类品牌会更受青睐等等。

做四五线城市的生意，比一二三线城市更累更艰辛，邓志斌深有感触。“如果怕苦怕累，就不要下沉到县城去。”

如今，壹然集团已打造了一个专业的商业开发管理运营团队，以“赋美好予城市、赋梦想予个人”为企业文化，专注县域城市商业综合体的深入研究与开发运营、以商业创新为驱动，实现“美好生活的缔造者”的目标与初衷。

“利用深圳一流的设计人才（建筑规划设计、景观设计、灯光设计、智能设计等），为商业呈现最好的品牌和形象，契合所匹配的商业资源、商业品类、品牌下沉到县城，满足县域城市消费者的期望与对美好生活的向往。”邓志斌如是说道。

云南个旧寸轨公园壹然广场

从江西到全国，5年要造50座壹然广场

在过去的一年半时间，邓志斌与他的团队走访了云南、贵州和四川、广西等省市近60个县城，最终决定将“壹然广场”落地在10余个县城。对于选择城镇的逻辑，邓志斌认为，这是要根据每个县城的具体经济情况来决定。

“我们考察了诸多的县城，并不是每个都适合做这样的综合商业体，县城必须有一定的消费承载力，比如县域经济GDP、人口基数、基础消费力，县城常住人口等，这些都是我们考量的条件。”

拥有多年县域商业的发展经验，邓志斌亦清楚“商业投资不能盲目，但必须要有前瞻性发展眼光。”选址，必须非常关键。在壹然集团目前确定落地的十数个项目如云南沾益、罗平等地，基本每个项目均位于县城发展的核心地段，人流和车流均较为集中，为商业已经打下了非常不错的基础。

云南沾益壹然广场

据赢商网获悉，2018年，壹然集团位于云南省曲靖罗平、沾益、富源；红河河口以及祥云县等5个商业综合体均将动工开建，同时云南开远、彝良、贵州黔西项目等亦处于前期规划中。壹然广场即将启动建设项目效果图

对于未来壹然集团的发展计划，邓志斌亦透露一个小目标，“我们希望未来5年在全国建造50座壹然广场。再长远的计划是，未来十年达到200座。”

为四五线城市带去一线城市的商业形态与商业生活氛围，为县域城市人民对美好生活的向往贡献一份力量。“让每一个县城居民可以不用去地级市、州府/省城就能买到想要的商品、看一部电影。”邓志斌说，中国县城那么多，要去就去最需要我们的地方。

从江西到全国，从井冈山到云南县城，亦能感受到“红色革命文化”的基因在他身上闪现。