这两天，地产圈内最大的事情，莫过于恒大债务重组方案披露。这份长达201页的公告，终于让人们看明白恒大债务包袱，也让很多债权人彻底明白，他们的钱短期内拿不回了…我们先不说债务重组方案，先看看恒大到底面临着什么困境。公告披露的资产负债信息显示，截至2021年12月31日：恒大总资产1.699万亿，总负债1.898万亿，负债比资产多1990亿，已经处于资不抵债的状态。而且，这还是2021年底的状态，当时市场还在高峰期，2022年随着楼市全面下行，房企资产端其实存在规模不小的减值。
2）境内外有息和或有债务超过8300亿
从其债务组成看，截至2022年12月31日：
恒大境内有息负债逾期2084亿，境内商业承兑汇票逾期3263亿，境内或有债务逾期金额达到1573亿。
当前境内债务逾期合计6920亿元，其中光商票就超过3000亿，而这些商票很多都是由上下游供应商买单。
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值得注意的是的，报表显示恒大境内债在2021年底还是6130亿，到2022年底进一步扩大至6920亿。
如果加上2021年底约1407亿的境外债，那么恒大目前境内外有息债务和或有债务至少超过8300亿。
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3）非受限现金枯竭
债务压力如此巨大，可恒大手头的现金，却少得可怜。
公告显示，截至2021年12月31日，恒大集团的现金余额534.22亿，但其中520.82亿为受限资金。非受限现金才13.41亿，与庞大的债务相比不值一提。在资不抵债、手头也没钱的背景下，债权人的债务回收，显然已毫无保障。
恒大自己当然也很清楚这一点，因此面对境外债权人提出的清盘申请，恒大请德勤做了一个“清算情景下的境外债权回收率分析”。得出的结论是，如果境外债权人对恒大进行清算，他们大概只能拿回2-9%左右的钱。相当于，在最惨的情况下，100块只能拿回2块，跟血本无归没啥差异。所以在涛哥看来，恒大境外债权人几乎别无选择，大概率只能无奈同意恒大提出的债务重组方案。境外债主们钱拿不回去，境内也一样，恒大在公告中披露：目前其标的1亿以上的未决诉讼案件超过789起，涉及总金额约3313亿，未决仲裁案件超过43件，涉及金额322亿。人家标的1亿以上的案件都800起了，很多小债主几十万、几百万的诉讼就更别指望了，太难了…总之，不管境内境外，面对恒大这个现状，基本拿他没啥办法，只能考虑重组方案了。5）债务重组，期限10-12年
方案一：恒大1:1发新债，期限10-12年，随时间推移偿还；
方案二：发行一部分新债替换旧债，期限5-9年，剩余债务与恒大持有的物业和汽车的股权挂钩，转换为对应的股票。应该说这两个方案看起来都不算好，10-12年太长，不确定性太多，转股的话恒大系的股票风险也极大。
不过，正如涛哥之前所说，债权人也没太多选择，不接受如果要清盘的话，更是啥都拿不到，接受方案一至少是1:1转换，多少留着一点希望。
反正要是我，我肯定不敢要股票，恒大物业可能还能活着，但恒大汽车就很难说了，恒大自己在公告中都讲：
在没有新流动性注入的情况下，恒大新能源汽车将面临停产风险。
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6）活下去，再借3000亿
如果说恒大债务重组，是没办法的办法，那么重组之后，恒大能正常经营，活下去吗？
答案是不一定，还得再借2500-3000亿。
恒大表示，未来三年，为完成保交楼、复工复产，他还需要额外的2500-3000亿融资。
直到第4年开始，假设公司恢复正常经营，且旧改能继续开发，现金流才会逐步增加。
这个也很难了，尤其是旧改，涛哥觉得能让他继续开发的可能性不算大。
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7）靴子总算落地
总的来说，恒大这份债务重组方案，不仅条款不理想，并且实施难度也很大。
但现在债权人们也没啥办法，毕竟即使清盘也拿不到啥钱。
不过，靴子终于落地，总比悬而不决要好。
从全局视角看，恒大重组方案终于提出，对于整个房地产行业是好事，意味着行业风险出清，又向前迈进了一大步。
涛哥有位朋友说，恒大的情况已经代表了最差，其他房企不可能更差了。
连恒大都能开始真正操作债务化解，那么其他房企的化债进程预计也将加速。
这一轮房地产爆雷潮，是由恒大点燃第一个高潮，而随着恒大债务化解迈出重要一步，整个行业的也将开始筑底回升的希望。
只是，可怜了恒大那超8000亿元的境内外债主，现实残酷亦别无选择。
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