房客一直拖欠房租不搬走，房東要如何收回房子？

房客欠繳租金該如何處理？房東何時可以終止租約？後續應該如何收回被霸佔的房屋呢?

明侖律師說明：
房東遇到房客不繳租金不搬走，可以依以下流程處理，以維護自身的合法權益：

一、取得執行名義：
1.在租約有經公證情形，如有載明應逕受強制執行者，該租約即可作為執行名義，得直接對房客聲請強制執行。
2.在租約未經公證情形，房東應先定相當期限，催告承租人支付租金（第一封存證信函），如承租人於其期限內不為支付，出租人得通知終止契約（第二封存證信函），後續再具狀向法院起訴，請求房客遷讓房屋，待取得終局確定勝訴判決後，才可以作為執行名義，對房客聲請強制執行。
要注意的是，依土地法第100條第3款規定，積欠租金必須扣除押金後仍超過二個月以上，房東才可以主張收回房屋喔！

二、聲請強制執行：
房東取得執行名義後，可具狀向法院聲請強制執行。其中關於要求房客搬離房屋的後續流程大致如下：
1.法院核發自動履行命令，命房客於期限內自動履行搬離。
房東也應將法院命令影本黏貼於房屋門口並拍照存證後，向法院陳報房客是否已自動搬離。
2.房客若仍拒搬，法院會定期進行現場履勘。
房東收到法院通知後，一樣應先將法院通知貼在門口，與警局連絡在當日派員警至現場，並請鎖匠於當日到場，以備開門之需。在履勘當日，法院人員將會同兩造當事人確認屋況及清點物內物品。房東應製作物品清單給法院。
3.履勘完畢後，房客若仍賴著不搬，法院會定期進行現場強制執行。房東收到法院通知後，一樣應先將法院通知貼在門口，以及連絡警員、鎖匠等，並安排當日錄影設備、搬運工、搬運器具（貨車）及安排保管房客物品之地點。房客所有物品都搬離後，即可點交給房東接管房屋。
至於遺留物品，房客若逾期不取回，法院將定期拍賣。

林明侖律師為臺大法律系學士及碩士，97年度律師高考及格，於大台北地區執業多年，擅長處理各式民事糾紛案件，是台北首選優質民事律師，如有相關民事糾紛問題，歡迎與林明侖律師聯繫討論。